Overleg met Woningbouwcorporaties Cie WRG 9 januari: input vanuit ABV
E-mail, 04-01-2020
Aan de voorzitter en leden van de Commissie WRG
Geachte voorzitter en leden van de Commissie,
Op donderdag 9 januari a.s. gaat u in overleg met directeuren van de Woningbouwcorporaties De Sleutels en Woonzorg. De belangrijkste partner van de gemeente op het vlak van sociale woningbouw en grote spelers / verhuurders van duizenden huurwoningen in onze gemeente.
Als Alliantie Burgers Voorschoten (ABV) houden we ons, sinds april 2019 actief bezig met het thema bouwen en wonen in de gemeente. Zie o.m. onze Kanttekeningen bij de Woonvisie Voorschoten (bijlage 1) en deelname van beide ondertekenaars aan de burgerparticipatiepilot Regieteam Wonen. Circa 10 bijeenkomsten zijn er sinds juli 2019 van het Regieteam geweest. Het functioneren van het Regieteam is o.i. zowel procedureel, inhoudelijk als qua burgerparticipatie stevig onder de maat (politiek correct ook omschreven als: vol met leerpunten, hetgeen inherent is aan een pilot). Wij zullen u binnen afzienbare tijd in kennis stellen van onze bevindingen hieromtrent.
Op het vlak van Wonen hebben we vele initiatieven ontwikkeld en aanbevelingen geformuleerd. Graag willen we u informeren over die onderdelen die betrekking hebben op uw gesprek met de woningbouwcorporaties, vanuit de visie van de ABV. Onze aanbevelingen richting andere partijen w.o. gemeente, projectontwikkelaars etc. zijn derhalve hier buiten beschouwing gelaten.
Als top 8 van onze aandachtspunten geven we u graag de volgende bouwstenen mee.
1. Onderbouwing van beleid en bestuurskeuzes
Enig, zij het beperkt en onvolledig, zicht is er nu op de aanbodzijde van de woningmarkt in Voorschoten. Zicht op de (echte) vraagzijde, verdeeld naar huur / koop, segment, profielschets, woonwensen etc. ontbreekt. Door (beperkte zicht op) aanbod af te zetten tegen (ontbrekende zicht op) vraagzijde blijft vraaggericht bouwen en probleemoplossend werken een slag in de lucht. Enkele wel bekende cijfers: totale volume nieuwbouwwoningen in de laatste 6 jaar: circa 240, waarvan haast 2/3 in dure en extra dure koopsegment en haast 100 woningen gesloopt (vnl. onderkant van de woningmarkt). Wachtlijsten sociale huurwoning zou nu 6 tot 8 jaar zijn en groeiend.
Het analyseren van de jarenlange wachtlijsten van de corporaties (incl. andere data) naar echte woningzoekers per doelgroep en woonwensen is uiterst relevant om een gerichte koers te volgen in beleidskeuzen. Voor wie wordt wel of niet gebouwd, dan wel gesloopt of verkocht? Met slechts enkele afgeleverde sociale huurwoningen per jaar (zie 2018) wordt de wachtlijst alleen maar groter: is er een actieplan nodig voor versnelling naar het doorbreken van deze jarenlange impasse en naar groter probleemoplossend vermogen? Ook is het voor mensen op de wachtlijst relevant te weten hoelang het nu echt gaat duren. Kortom:meer beleid op feiten dan op profijt.
Oprichting lokale huurdersbelangenvereniging Voorschoten
Dit ontbreekt in Voorschoten. De vertegenwoordiging van de lokale huurders richting de Sleutels is niet lokaal geworteld en richting Woonzorg minimaal / afwezig. De ABV wil dit proces op gang brengen en organiseert op woensdagavond 22 januari a.s. een bijeenkomst in het VOV gebouw Professor Einsteinlaan 3: aanvang 19.30 uur.. Waarom is de medewerking van beide corporaties om via samenwerking tot een wettelijk verplichte huurdersbelangenvereniging te komen zo weinig coöperatief? De ABV heeft in deze een aanjaagfunctie en wil zeker geen rol spelen verder in het proces of bestuurlijk actief worden.
Invulling doorstroombeleid
De groeiende discrepantie op de woningmarkt wordt al jaren erger en niet opgelost door nieuwbouw van corporaties op projectontwikkelaars. Een stevig verankerd doorstroombeleid kan enig soelaas bieden. Dit voorstel van de ABV is wel overgenomen door de wethouder maar wacht al langere tijd op invulling. Het aanstellen van een doorstroommakelaar, aanpassing en toespitsen van het instrumentarium en een resultaatgerichte target zijn o.m. onderdelen van het bijgevoegde discussie paper: Doorstroombeleid op de lokale woningmarkt: een noodzakelijke toevoeging van 17 september 2019. Dit nooit inhoudelijk in het Regieteam Wonen besproken document is als bijlage 2 toegevoegd. Hier ligt een majeure rol voor de corporaties, in nauwe samenwerking met andere organisaties weggelegd.
Experimenteerruimte
De groeiende discrepantie op de woningmarkt wordt al jaren erger en niet opgelost door nieuwbouw van corporaties op projectontwikkelaars. Zeker niet in Voorschoten. Door andere partijen de ruimte te geven en dit zowel administratief en qua faciliteiten te ondersteunen kan deze vastzittende problematiek doorbroken worden. Andere bouw en woonconcepten, uitgevoerd door andere (zelf) bouwconstructies, met andere materialen, voor korte levenscycli met andere verbindingen naar thema's als energie en duurzaamheid etc. zijn enkele voorbeelden van experimenten. Tiny houses, GreenVillage, Knarrenhof etc. noem ze maar op. De gemeente reageert niet (niet opgenomen in Woonvisie of Uitvoeringsagenda) of uiterst terughoudend op ons pleidooi hiervoor maar wellicht kunnen Raad en corporaties hier verandering in brengen.
Openbaarheid van sleutelinformatie
In het verlengde van punt 1 (strategische analyses) ligt ook het punt van de beschikbaarheid stellen van sleutelinformatie. Hierbij kan gedacht worden aan burgers, de raad, bewonersorganisaties en huurdersverenigingen. Het gaat dan om onderbouwingen van bijv. huur / verhogingen, evaluaties van acties en beleid, beleidskeuzes met (o.m. fin. consequenties voor huurders (duurzaamheid, energie etc.) en in meer algemene zin: informatie omtrent prestatiecontracten. Zowel jaarlijks als 4 jaarlijks. Ook voor het gesprek van 9 januari a.s met beide corporaties zou het relevant zijn om eerst een facts and figures document op te laten stellen over de relatie, afspraken en woningbouwrealisatie van de afgelopen 4 jaar.
Beleid op papier en de realiteit: frictie of werkelijkheid: sense of urgency
Veel overleg, onderhandelingen etc. leiden tot prestatiecontracten tussen gemeente en woningbouwcorporaties. Vooruitblikken en interne evaluaties ten spijt zien we een minimale aanwas van sociale huurwoningen en steeds langere wachtlijsten in Voorschoten. Ga nu eens transparant en probleemoplossend tailermade aan de slag om deze frictie op te lossen. Denk en kleur hierbij eens buiten de lijntjes. Dit is zowel landelijk als m.n. lokaal niet meer te verkopen. Moet de regierol van de gemeente niet verder versterkt worden? Oplossen van de knelpunten? Minder inspanningsverplichting en meer resultaatverbintenis? Moet er geen Vereveningsfonds komen bij prestatiecontracten richting de corporaties? Zie in deze ook punten 2, 3 en 4.
Lokaal versus regionaal / nationaal
De Sleutels is een regionale organisatie voor Leiden en omstreken en Woonzorg (meer doelgroep gericht) werkt landelijk. Naast de minimale input van huurders uit Voorschoten valt ook de uiterst lage bouwvolumes op in onze gemeente versus omliggende steden. In hoeverre is dit vergelijkbaar met andere gemeenten, die wel een actieve lokale huurdersvertegenwoordiging hebben? Kunnen we niet meer leren van opzet en werkwijze van voorbeeldgemeenten als bijv. Zoeterwoude.
Ontbrekende treden op de Woonladder
Naast het (nagenoeg) ontbreken van de laagste treden op de ladder zitten veel fricties ook bij de sociale middenhuur /koop. Gecombineerd met meer en duurdere voorzieningen (vanuit duurzaamheidseisen, energie, klimaatneutraal ) schuiven deze door de max. huurniveau's, mogelijk het verkoopbeleid en scheefwonen een kwetsbaar segment dat meer specifieke aandacht verdiend.
Met deze observaties en aanbevelingen willen wij u voeden met onze input waar u in Commissie overleg met de corporatie directeuren vrijelijk gebruik van kan maken.
Graag zijn we bereid e.e.a. toe te lichten en we zijn benieuwd naar uw reactie op deze mail.
met vriendelijke groet,
namens Alliantie Burgers Voorschoten
Jeroen Weekenborg
Rob van Engelenburg
Ps: De Alliantie Burgers Voorschoten is een een groep burgers die zich op vrijwillige basis inzet om burgerbelangen en burgerparticipatie in Voorschoten te bevorderen o.m. door de kwaliteit van beleid en bestuur te verhogen. De ABV is onafhankelijk (niet belanghebbend, a-politiek), werkt constructief, staat open voor burgers van Voorschoten, transparant, niet vrijblijvend en tijdelijk. Zie ook: https://www.alliantie-burgers-voorschoten.nl/